Condominio, se l’assemblea non riesce a deliberare arriva il commissario ad acta: ecco in quali casi e con quali poteri

Quando l’assemblea condominiale si trova in una situazione di stallo e non riesce a prendere decisioni fondamentali per la gestione del condominio, oppure quando l’amministratore in carica non dà esecuzione alle delibere già approvate, è possibile procedere con la nomina di un commissario ad acta.
Più chiaramente, il giudice può intervenire nominando un soggetto terzo incaricato di sbloccare la situazione e assicurare una corretta amministrazione del condominio.
Una decisione del Tribunale di Napoli, il decreto del 20 gennaio 2025, ha confermato questa possibilità.

Quali i presupposti?
Affinché il tribunale possa procedere alla nomina di un amministratore ad acta, deve essere accertata una condizione di paralisi gestionale tale da compromettere la vita condominiale.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, alcuni condomini avevano segnalato gravi infiltrazioni che avevano portato persino al crollo del solaio di un terrazzo. Nonostante fosse già intervenuta una sentenza che individuava le responsabilità, l’assemblea non aveva assunto alcuna decisione per eseguire i lavori urgenti.
Dinanzi a questa persistente inerzia, i condomini hanno quindi chiesto al giudice di nominare un amministratore ad acta per garantire l’attuazione degli interventi necessari alla messa in sicurezza dell’edificio.
 
In cosa consistono ipoteri dell’amministratore ad acta?
Una volta nominato, l’amministratore ad acta assume un ruolo operativo e sostitutivo rispetto all’assemblea o all’amministratore ordinario. Egli ha il compito di:

Questa figura diventa, quindi, essenziale per superare le impasse assembleari e ripristinare un’efficace gestione del condominio.
 
La pronuncia del Tribunale di Napoli conferma che, in presenza di un pericolo imminente o di un grave pregiudizio per la collettività condominiale, il giudice può intervenire per supplire all’inerzia degli organi ordinari. Il fondamento normativo di tale intervento si rinviene nell’art. 1105, comma 4, del codice civile, che consente a ciascun comproprietario di rivolgersi all’autorità giudiziaria quando l’assemblea non riesca ad adottare le decisioni necessarie alla gestione del bene comune.
Per evitare di giungere a un intervento giudiziario, è quindi indispensabile che l’assemblea condominiale operi con senso di responsabilità e partecipazione, e che l’amministratore agisca con tempestività e trasparenza.